从-40%到+21%:中国金茂盈利触底反弹背后|年报时氪

3.月29日,中国金茂公布二千零二十一年度业绩报告,归属于上市公司股东的净利润为46.9亿元,同比增长21%,扭转了2020年净利润同比下滑40%的趋势。然而,业绩披露当天,中国金茂股价收报于2.31港元,跌超10%。

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来源:风

过去一年,虽然中国金茂实现业绩反弹,但净利润增幅不及营收增幅,其中营业收入增长50%。同时,公司每股收益低于市场预期,实际录得每股收益36.95分,较光大证券1.月份和国泰君安去年12月份的预测值低约19.7%。此外,公司自2007年上市以来首次取消末期派息,也颇令投资者意外。

业绩会上,中国金茂管理层解释称,一方面公司分红政策一直没有改变,分红占核心利润的40%左右,去年中期每股分红0.12港元。今年3.月,金茂服务独立上市,公司以股份方式派发了特别股息,约合每股0.12港元左右,合计全年分红0.24港币。如果按全年加回减值重估的归母净利润计算,分红比例是43%。另一方面,管理层认为今年确实有很多拿地机会以及大量并购机会,公司认为保留现金能为股东带来更长远的收益。 

2020年中国金茂净利润大幅下滑,主要原因是对部分土地储备进行了一次性计提减值,为高价拿地的冒进投资付出代价。二千零二十一年报显示,公司的发展中物业和持作出售物业的减值大幅降低,合计从约30亿元下降至10亿元。

管理层在业绩会上回应称,2016至2018年有很多土地会减值要求,金茂也遇到了这个问题,但大部分基本都已经解决,以后也不会有大的项目减值准备。

36氪梳理发现,尽管土地储备跌价减值问题逐步出清,但二千零二十一年中国金茂年报新增的投资物业公平值亏损高达16.76亿元,直接削弱了净利润和每股收益。若不计入这部分亏损,归属于上市公司股东的净利润增速将从21%增至49%。

对于投物业公平值亏损,公司解释为持有型物业租金水平下降导致的资产公允值减值,但36氪发现,中国金茂二千零二十一年财报披露的营业收入构成显示,开发业务以外的商务租赁及零售商业运营、酒店及其他业务营收,均实现同比增长。

对比同行业公司的持有型物业估值,龙湖集团二千零二十一年净利润计入了对应的资产增值,旭辉、华润、新城等行业头部公司也有类似的公允价值增值处理,背后是持有型物业资产受益于二千零二十一年疫情冲击后的商业地产市场触底反弹趋势。

受益于央企大股东背景,2019年至二千零二十一年中国金茂的平均借贷成本分别为4.94%、4.42%、3.98%,融资成本逐年下降,处于行业低水平。这也进一步降低了公司的利息支出,二千零二十一年年报显示公司利息开支总额为57.02亿元,去年同期为79.2亿元。

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来源:中国金茂二千零二十一年业绩报告

然而,最终成本化的利息不降反增,从27.26亿元增加至27.87亿元。原因在于,二千零二十一年公司降低了利息资本化率,从65%降至56%,这直接增加了表观支出成本,也间接削弱了盈利表现。

业绩披露后,花旗银行发布研报,维持中国金茂「买入」评级,但也同时提出,中国金茂需要更多的业绩来重建投资者重新评级的信心。该投行认为,中国金茂在城市营运项目和建筑管理方面的优势,可以舒缓其毛利率并重振其盈利增长。

海通证券研报维持中国金茂「优于大市」评级,点评公司增收不增利现象称主要原因有三:一是结算利润率波动,二是少数股东损益增加,三是当期计入28亿其他费用及损失,包括存货价值及公允价值等。 

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作者 | 宋虹姗